河南房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃以及地方政策詳情解決高個稅；

 王經(jīng)理：15617900952

 房地產(chǎn)項目公司按照各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容，對其流程大致可以劃分為：項目設(shè)立與項目公司組建；土地使用權(quán)的取得；房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃和審批；項目工程的施工管理；取得預(yù)售許可證后開始銷售管理；項目工程竣工；項目公司解散。這七個階段包括了房地產(chǎn)項目從投資決策、設(shè)計施工、銷售和竣工清算整個過程的內(nèi)在事物發(fā)展規(guī)律和對公司的組織制度的闡述。

一、房地產(chǎn)項目公司決策階段的籌劃內(nèi)容項目公司決策階段的內(nèi)容主要是通過投資機會的選擇、可行性研究、項目評估和決策來決定地域市場的進入、土地資源的獲取。這個階段的工作對于一個房地產(chǎn)項目公司來說非常重要，一個項目投資的失敗數(shù)十億資金的沉沒成本，將會對房地產(chǎn)這樣一個資金密集型的企業(yè)帶來沉重的打擊，資金鏈的斷裂也許會帶來整個集團的覆滅。在整個決策過程中，納稅成本的評估也是貫穿始終，而稅收籌劃是要在納稅人對應(yīng)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生前，用既有的法律、法規(guī)對其經(jīng)濟行為所帶來的影響進行估計和判斷，并選擇有效地方案執(zhí)行。

（1）項目公司組織形式的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在選定的投資區(qū)域建立項目公司時，首先要進行稅務(wù)籌劃的問題就是內(nèi)部組織形式的選擇。是選擇母子公司的形式還是總分機構(gòu)的形式，需要企業(yè)進行比較，因為企業(yè)一旦通過工商注冊成立，很多問題就是與生俱來的，無論以后各期如何籌劃，也改變不了其性質(zhì)。根據(jù)我國公司法的規(guī)定，子公司具有獨立法人資格，而分公司不具備獨立法人資格，無法對外承擔(dān)法律責(zé)任和義務(wù)，只能由其總公司來承擔(dān)。

由于子公司的獨立法人資格，在所設(shè)地區(qū)被視為納稅人，承擔(dān)納稅義務(wù)，而分公司由于不具備獨立法人資格，在所設(shè)地區(qū)不被視為納稅人，要匯總到總公司進行納稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法>的通知》國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定：企業(yè)實行“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財政調(diào)庫”的企業(yè)所得稅征收管理辦法。其計算方法為總機構(gòu)和分支機構(gòu)應(yīng)分期預(yù)繳企業(yè)所得稅，50%在各分支機構(gòu)間分攤預(yù)繳，50%由總機構(gòu)預(yù)繳。企業(yè)選擇組織形式時需要考慮的因素主要有：

1）我國地域間稅率差異較大，但這種差異隨著內(nèi)外企業(yè)所得稅法的統(tǒng)一逐漸減少，目前還是存在，如深圳和北京存在差異等；對于個別地區(qū)，會有區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)落戶實行獎勵政策，或者稅款返還政策。這些對企業(yè)所得稅有優(yōu)惠的地方，選擇子公司還是分公司，哪種形式能給企業(yè)帶來更大的稅收成本的節(jié)約，也要看項目公司和總公司的具體情況而定。

2）國家或者地方針對房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策較少，若沒有優(yōu)惠政策和稅率，需要考慮分支機構(gòu)的盈虧能力，如果是長期虧損，分公司形式能減少盈利的總公司和盈利的其他分公司的應(yīng)納稅所得額，節(jié)約了稅收成本。若是短期虧損，子公司的組織形式更適合企業(yè)在當?shù)氐陌l(fā)展。

3）對于法律責(zé)任而言，由于分公司無獨立法人資格，在出現(xiàn)債務(wù)或者法律糾紛時，會對總公司影響程度較大，而子公司可以以其出資額對其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。

二、江蘇、重慶的總部經(jīng)濟招商政策力度非常大，一般納稅人可以享受核定征收。

簡單說說江蘇、重慶總部經(jīng)濟招商方式具體如何享受：只要將企業(yè)注冊在當?shù)?注冊式，不用實地辦公)，兩種方式：

1、有限公司(一般納稅人)增值稅根據(jù)地方財政所得部分的50%-70%予以財政扶持獎勵;企業(yè)所得稅按照地方財政所得部分的50%-70%予以財政扶持獎勵。

2、個人獨資企業(yè)或者合伙企業(yè)(一般納稅人)這種方式是對于缺乏或無法取得進項的企業(yè)，可以注冊成個人獨資企業(yè)或合伙企業(yè)對所得稅進行核定征收，所得稅稅率可降低至0.5%-3.5%，其增值稅還有返還獎勵，通過納稅籌劃解決企業(yè)成本、個人所得稅、分紅等問題。優(yōu)勢：1、實際返稅比例高，次月獎勵周期短；2、后期所有事項由園區(qū)代賬會計辦理；3、個人獨資一般納稅人可以申請核定征收；4、扶持資金有保障，財政局直接撥付；5、可直接申請10萬元版；6、有限公司正常經(jīng)營一年后可按行業(yè)利潤率10%核定，總稅率2.5%。